Les 4 risques d’une vente à réméré
La vente à réméré n’est pas un crédit mais une véritable transaction immobilière avec transfert de propriété. Il faut bien comprendre les enjeux et les principaux risques de cette opération avant de s’engager :
- Incapacité à racheter son bien
- Sous-estimation du coût du réméré
- Durée trop courte
- Accompagnement insuffisant
1 Incapacité à racheter son bien
Le propriétaire vend son bien à réméré afin de bénéficier de trésorerie pour, le plus souvent, rembourser des crédits et rétablir une situation financière compromise. Après cette vente, il continue d’occuper son bien et a la possibilité de le racheter à tout moment, ou de le revendre et d’encaisser un complément de prix.
Si votre objectif est de conserver votre bien immobilier, le principal risque du réméré est de ne pas être en mesure de pouvoir le racheter. Cette issue vous serait nettement défavorable car vous auriez obtenu un meilleur prix de vente en le vendant sans la clause de réméré.
Afin de ne pas aboutir à cette situation, il est nécessaire de s’attarder sur plusieurs points avant de valider le réméré :
- Solder l’intégralité des crédits : Le prix de vente à réméré, généralement compris entre 50 et 70% de la valeur du bien, doit permettre de solder l’ensemble des crédits. Dans le cas contraire, le financement du rachat pourrait être compliqué.
- Évaluer ses ressources : Après la vente à réméré, vos revenus doivent être suffisants pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque pour financer le rachat. L’organisme bancaire étudiera attentivement vos revenus, votre situation professionnelle et la composition de votre foyer.
- Déterminer sa capacité d’emprunt : Pour savoir si vous pouvez financer le prix de rachat, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. Elle dépend de votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.
- Constituer un apport personnel : En plus de rembourser vos crédits, la vente à réméré est susceptible de vous apporter de la trésorerie. Il est conseillé de placer cette trésorerie sur un compte épargne qui servira d’apport pour le financement du rachat.
En savoir plus
Vous pouvez consulter notre exemple de vente à réméré pour avoir une idée concrète du fonctionnement de l’opération.
2 Sous-estimation du coût du réméré
Il n’est pas toujours évident de déterminer le coût d’une opération de réméré pour le vendeur. Contrairement à un crédit, on n’analyse pas des frais de dossier ou des taux d’intérêt mais on s’attache à regarder le montant de la commission d’agence ou encore de l’indemnité d’occupation.
Certaines propositions d’organismes de réméré ne mentionnent pas tous les frais de la vente à réméré (par exemple les frais de rachat). C'est pourquoi il est essentiel de demander une proposition détaillée avec l’ensemble des coûts pour pouvoir vous faire un avis sur la vente à réméré.
Les différents coûts d’une vente à réméré sont :
- La commission d’agence immobilière : Si vous passez par un intermédiaire en réméré, celui-ci vous facturera une commission d’agence immobilière dont le montant est en général similaire à celui d’une vente classique.
- L’indemnité d’occupation : En contrepartie de l’occupation du bien pendant le réméré, vous devrez régler une indemnité d’occupation.
- Les frais de notaire : L’opération de réméré supporte des frais de notaire lors de la vente et du rachat, bien que ceux-ci sont inférieurs au frais d'une vente classique.
- Marge au rachat : Le prix de rachat est en général légèrement supérieur au prix de vente.
Afin de comparer les différentes propositions de réméré et éviter les mauvaises surprises, vous pouvez demander à votre conseiller de préciser les différents frais et de les additionner. Le coût global d’une vente à réméré peut être significativement différent d’une proposition à l’autre.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre page dédiée aux frais de la vente à réméré.
3 Durée trop courte
La vente à réméré vous laisse la possibilité de revendre ou de racheter le bien à tout moment pendant une durée qui est déterminée dans l’acte de vente et qui ne peut dépasser 5 ans (limite imposée par le Code civil).
Dans la plupart des actes de réméré, la durée maximale n’est pas de 5 ans mais plutôt entre 18 et 36 mois. En effet, l’acquéreur ne souhaite généralement pas immobiliser ses fonds trop longtemps, et le vendeur a également intérêt à sortir du réméré rapidement : plus l’opération dure, plus elle est coûteuse.
Cependant, avant de vous engager dans une vente à réméré, vous devez vous assurer que la durée du réméré sera suffisante pour vous permettre de racheter ou de revendre le bien.
Une durée trop courte pourrait vous empêcher une sortie du réméré avant la date limite, comme dans les cas suivants :
- Succession pour financer le rachat : Si vous envisagez de racheter le bien grâce à l’apport d’une succession, celle-ci peut prendre de nombreux mois et votre faculté de rachat risque d’expirer avant le règlement de la succession.
- Rachat par un financement bancaire : Les organismes de crédits mettent parfois du temps à instruire les dossiers et peuvent retarder le déblocage des fonds pour financer votre rachat.
- Revente du bien : La vente d’un bien immobilier prend en moyenne 6 mois pour une vente classique. Si votre acquéreur achète avec une condition suspensive de financement et qu’il n’obtient pas son prêt, tout est à refaire depuis le départ. Pour anticiper ces aléas, il est préférable de proposer son bien à la vente plusieurs mois avant la fin du réméré.
Si vous êtes sur le point d’obtenir votre prêt ou de vendre le bien et que le réméré touche à sa fin, il est dans votre intérêt d’essayer d’obtenir une prorogation du réméré de quelques mois.
4 Accompagnement insuffisant
La vente à réméré n’est pas une opération anodine : elle engage votre patrimoine immobilier ! Il est donc important d’être accompagné par un organisme de réméré disposant de l’expérience et des compétences pour vous expliquer tous les tenants et les aboutissants du réméré.
Afin de conseiller au mieux ses clients, une société proposant des solutions de réméré doit respecter les points suivants :
- Analyse préalable de la situation du client : Avant d’engager une vente à réméré, l’organisme de réméré se doit d’examiner la situation du client (crédits, ressources, finalité du réméré, etc.) pour déterminer la faisabilité de l’opération.
- Refus de certains dossiers : Si le client souhaite racheter son bien à terme et que manifestement sa capacité de financement s’avère insuffisante, l’organisme de réméré doit refuser d’engager l’opération car elle nuirait à l’intérêt du client.
- Accompagnement jusqu’à la sortie : Une société spécialisée en réméré ne s’occupe pas uniquement de la vente du bien à réméré. Elle répond aux questions du client et se montre disponible jusqu’à la sortie du réméré.
Chez Imotreso, nous nous engageons à respecter ces différents points en proposant une solution viable à nos clients qui leur permet d’obtenir des fonds rapidement et de se rétablir financièrement.
Pour obtenir une proposition, nous vous invitons à remplir notre formulaire en ligne de simulation de vente à réméré.
Mis à jour le 2 septembre 2024
