Vente à réméré et Code civil : Comprendre les bases légales
Les transactions de vente à réméré, qui permettent aux propriétaires en manque de liquidité de vendre leur bien tout en gardant la possibilité de le racheter, sont encadrées par les articles 1659 et suivants du Code civil français.
Avant de s'engager dans un réméré, il est préférable d’étudier ses bases légales pour s’assurer que tous les engagements soient respectés et que les droits des deux parties soient protégés.
Les articles du Code civil
La vente à réméré est régie par les articles 1659 à 1673 depuis la création du Code civil en 1804 (le « Code Napoléon »). En 2009, la vente à réméré a été renommée « vente avec faculté de rachat » dans le Code civil.
Les articles essentiels (1659 à 1664, et 1673)
Article 1659 : “La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.”
➡️ Ce premier article précise que :
- La vente à réméré est un contrat entre un acheteur et un vendeur.
- Le vendeur a la possibilité de racheter le bien immobilier vendu.
- Pour retrouver la propriété, le vendeur doit payer un prix fixé initialement.
Article 1660 : “La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.”
Article 1661 : “Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.”
➡️ Ces deux articles stipulent que la faculté de rachat ne peut excéder cinq années. Dans la pratique, elle est généralement fixée à 18 ou 24 mois.
Article 1662 : “Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.”
➡️ Si le vendeur ne rachète pas le bien dans le délai convenu, il a perdu définitivement toute possibilité de retrouver la propriété du bien.
Article 1663 : “Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit.”
Article 1664 : “Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat.”
➡️ Si l’acquéreur initial vend le bien, le vendeur peut toujours racheter le bien au nouvel acheteur.
Article 1673 : “Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.”
➡️ Ce dernier article précise que pour retrouver la propriété du bien, le vendeur doit rembourser :
- Le prix de vente
- Les frais de la vente (notaire, agence immobilière, etc.)
- Les travaux engagés par l’acheteur
- Les dépenses qui ont amélioré le bien
Les autres articles du Code civil (1665 à 1672)
Ces articles du Code civil précisent les autres aspects juridiques de la vente à réméré :
Article 1665 : “L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.”
Article 1666 : “Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.”
Article 1667 : “Si l'acquéreur à pacte de rachat d'une partie indivise d'un héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.”
Article 1668 : “Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'action en rachat que pour la part qu'il y avait.”
Article 1669 : “Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend pour la succession.”
Article 1670 : “Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier ; et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.”
Article 1671 : “Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite conjointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en rachat sur la portion qui leur appartenait ; Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cette manière à retirer le tout.”
Article 1672 : “Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l'action en rachat ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s'il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.”
Droits et obligations des parties dans une vente à réméré
Dans une vente à réméré, les droits et obligations des parties sont clairement définis pour assurer la régularité de la transaction.
Voici les principaux éléments à considérer :
Droits et obligations du vendeur
Le vendeur a le droit de racheter le bien immobilier dans un délai spécifié, généralement entre 12 et 36 mois (et au maximum 5 ans), selon les termes du contrat de réméré. Il doit payer le prix convenu pour le rachat et respecter les autres conditions fixées dans l'accord.
Le vendeur a également l'obligation de maintenir le bien en bon état et de respecter les termes de la convention d’occupation s'il continue à vivre dans le bien.
Droits et obligations de l'acheteur
L'acheteur devient le propriétaire du bien dès la conclusion de la vente à réméré.
❌ Il ne peut s’opposer au rachat du vendeur pendant la période de réméré.
Rôle du notaire
Le notaire joue un rôle crucial en conseillant les parties, en rédigeant l'acte de vente à réméré, et en s'assurant que toutes les dispositions légales sont respectées. Le notaire garantit également que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis et compris avant la signature du contrat.
Procédures pour réaliser une vente à réméré
La réalisation d'une vente à réméré suit des procédures légales pour garantir la validité de l'accord entre le vendeur et l'acheteur.
Voici les 3 étapes clés :
- Rédaction du contrat : Le contrat de vente à réméré doit être rédigé par un notaire. Ce document doit stipuler le prix de vente, le prix de rachat, la durée de la faculté de rachat, et les conditions d’occupation du bien.
- Signature du contrat devant notaire : La vente est conclue devant un notaire, qui s'assure de la légalité de la transaction et conseille les deux parties. Le notaire joue un rôle essentiel en garantissant que tous les aspects du contrat sont légalement valides et compréhensibles pour les deux parties.
- Réalisation de la vente : Une fois le contrat signé, la propriété est transférée à l'acheteur, mais avec une faculté de rachat pour le vendeur. Cela signifie que le vendeur a le droit de racheter le bien immobilier dans le délai convenu, à condition de régler le prix de rachat convenu.
➡️ En suivant ces étapes, la vente à réméré offre une opportunité tant pour le vendeur en difficulté financière que pour l'investisseur prêt à avancer les fonds nécessaires.
Mis à jour le 20 novembre 2024
