Quelle est la fiscalité d’une vente à réméré ?
La vente à réméré est fréquemment utilisée pour dégager des liquidités en vendant temporairement un bien immobilier. Vous découvrirez dans cet article les aspects fiscaux spécifiques à ce type de vente.
Dans une opération de réméré, la vente est traitée fiscalement comme une vente classique mais le rachat bénéficie d’une fiscalité réduite et d’une restitution de l’éventuelle imposition sur la plus-value.
Fiscalité de la vente à réméré
La vente à réméré immobilière est un acte de vente qui contient une clause de faculté de rachat réservée au vendeur. Celui-ci peut l’exercer à tout moment, dans un délai qui ne peut excéder cinq années, pour retrouver la pleine propriété du bien en réglant un prix de rachat fixé dès le départ.
La fiscalité d’une vente à réméré est similaire à celle d’une vente immobilière classique.
Frais de notaire d’une vente à réméré
Comme pour une vente ordinaire, la vente à réméré est soumise à des frais de notaire. Dans l’immobilier ancien (construit depuis plus de cinq ans), la vente est soumise à des frais de notaire de :
- 7 à 8% si l’acquéreur est un particulier
- 2 à 3% si l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier
Les frais de notaire sont constitués de droits d’enregistrement, de la taxe sur la publicité foncière, des débours et des honoraires du notaire. Ils sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur suivant les montages choisis.
Contrairement à l’impôt sur la plus-value immobilière, le montant des frais de notaire n’est pas restituable lors du rachat.
Article 1961 du Code général des impôts
« Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière … ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil. »
Imposition sur la plus-value d’une vente à réméré
En matière de plus-value immobilière, les règles qui s’appliquent à la vente en réméré sont similaires à celles d’une vente classique. Sont donc exonérés d’impôt sur la plus-value :
- La vente de sa résidence principale
- La vente d’un bien qui n’est pas sa résidence principale mais dont le prix de vente sera utilisé pour acheter sa résidence principale dans les deux ans.
- Un bien détenu depuis plus de 22 ans. Il devra néanmoins régler des prélèvements sociaux si la durée de détention reste inférieure à 30 ans.
Dans les autres cas, le vendeur particulier est soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.
Restitution de l’impôt sur la plus-value
La clause de faculté de rachat inscrite dans l’acte de vente immobilière est une clause résolutoire.
Par conséquent, en exerçant sa faculté de rachat, le vendeur annule la vente et replace les parties dans leur état initial. Cette annulation de la vente autorise le vendeur à se faire restituer le montant de l’impôt sur la plus-value qu’il a dû régler lors de la vente.
Pour ce faire, il doit émettre une réclamation auprès de l’administration fiscale après la signature de l’acte de rachat.
À noter
Si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat, le montant de l’impôt sur la plus-value ne lui sera pas restitué.
Fiscalité du rachat
L’avantage de la vente à réméré est de bénéficier d’une fiscalité réduite lors du rachat, en plus de la restitution de l’impôt sur la plus-value comme nous venons de le voir.
L’acte de vente à réméré contient une clause de faculté de faculté de rachat qui est une clause résolutoire. C’est-à-dire que si le vendeur exerce sa faculté de rachat, il annule le contrat de vente.
Le rachat n’est donc pas une deuxième vente immobilière mais une annulation de la vente initiale. Dans ces conditions, le rachat n’est pas taxé comme une vente immobilière classique, mais simplement soumis au droit fixe des actes innomés qui s’élève à 125 €.
Ces frais, auxquels il faut ajouter les honoraires du notaire, les débours et les frais de publication, sont à la charge du vendeur initial. Ils représentent 1 à 2% du prix de rachat et font partie du coût de la vente à réméré.
Afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse, plusieurs conditions sont à remplir :
- La faculté de rachat doit être inscrite dans l’acte de vente initial
- La faculté de rachat doit préciser le prix de rachat et la date limite de rachat
- L’exercice de la faculté de rachat doit intervenir au plus tard cinq ans après la vente à réméré.
Si une de ces conditions n’était pas respectée, la transaction serait considérée comme une nouvelle vente immobilière et supporterait la même imposition qu’une vente classique (environ 7,5% du prix de rachat si l’acheteur est un particulier).
Imposition de biens détenus en réméré à l’IFI (ex ISF)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt Sur la Fortune (ISF) en 2018. Un investissement immobilier en réméré est imposable à l’IFI car vous devenez propriétaire du bien.
Pour le vendeur d’un bien immobilier en réméré, le bien ne faisant plus partie de son patrimoine tant qu’il ne l’a pas racheté, il est exclu du calcul de l’assiette de l’IFI. En revanche, pour l’acquéreur, les biens détenus en réméré n’échappent pas à l’IFI.
L’administration peut contester la valeur du bien déclarée si elle est nettement inférieure au prix de marché des biens à proximité. La nature juridique de la vente à réméré n’empêche pas l’administration de comparer le prix déclaré avec les prix des ventes pures et simples.
Néanmoins, une décote par rapport à la valeur du bien est applicable en raison de la faculté de rachat qui est réservée au vendeur et de l’occupation du bien. L’administration fiscale tolère un abattement forfaitaire de 10% de la valeur vénale du bien.
Conclusion
La vente à réméré est une alternative au financement bancaire pour obtenir des fonds en apportant un bien immobilier en garantie. Afin de valider l’intérêt d’une telle opération, il est nécessaire de bien anticiper les contraintes fiscales pour l’acquéreur et le vendeur.
Mis à jour le 10 février 2022
