Guide pour les investisseurs en vente à réméré
Ce guide complet est conçu pour fournir aux investisseurs, qu'ils soient novices ou expérimentés, toutes les informations nécessaires pour comprendre le fonctionnement de la vente à réméré.
Vous découvrirez que l’investissement dans le réméré comporte quelques spécificités et n’est pas sans risque. Il est préférable d’étudier attentivement toutes les composantes du dossier d’investissement avant de s’engager.
Comment est rémunéré l’investisseur en réméré ?
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat ou portage immobilier, est fondée sur les articles 1659 à 1673 du Code civil :
« La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. »
Concrètement, lors d’un investissement immobilier à réméré, un acquéreur achète un bien immobilier à un vendeur en lui offrant la possibilité de rester dans le bien et de pouvoir le racheter à tout moment pendant une durée déterminée.
En contrepartie de l’occupation du bien et de la faculté de rachat accordées au vendeur, l’investisseur en réméré achète le bien immobilier à un prix décoté. Il est rémunéré par une indemnité d’occupation ou un loyer versé par le vendeur devenu locataire du bien. Généralement, il encaisse aussi une plus-value lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat.
Les caractéristiques financières d’un investissement en réméré
Le prix de vente
L’investisseur acquière le bien pour un prix compris entre 50 et 70% de la valeur réelle du bien. Cette décote s’explique en raison de l’occupation du bien par le vendeur et de la possibilité pour le vendeur de racheter le bien à tout moment.
À noter que c’est également dans l’intérêt du vendeur d’avoir une décote sur la valeur réelle du bien car les frais, le loyer et la marge au rachat sont en fonction du prix de vente.
Les indemnités d’occupation ou loyers
Le vendeur, devenu locataire du bien, verse un loyer ou une indemnité d’occupation à l’acquéreur. Généralement, le vendeur et l’acquéreur contractent une convention d’occupation dont la durée est identique à la faculté de rachat.
Pour des rémérés d’une durée supérieure à trois ans, un bail d’habitation peut être conclu entre les parties (ou un bail meublé si cela est souhaitable fiscalement pour l’investisseur).
Le prix de rachat
Dans les opérations de vente à réméré, le prix de rachat est souvent supérieur au prix de vente. Il est fixé dès le départ dans l’acte de vente initiale. Le montant de l’écart de prix dépend du risque de l’opération.
La commission d’agence
Afin de trouver des projets d’investissement en réméré, il faut faire appel à des agences spécialisées dans ce domaine qui sont en contact avec des propriétaires en recherche de fonds.
Elles facturent leurs services entre 4 et 8% du prix de vente comme une agence immobilière. La commission d’agence est à la charge du vendeur ou de l’acquéreur suivant les propositions.
Les frais de notaire
Comme pour toute transaction immobilière, la vente à réméré supporte des frais de notaire d’environ 7,5% du prix de vente pour de l’ancien (immobilier construit depuis plus de cinq ans). En revanche, si l’investisseur acquière le bien via une société de marchands de biens et s’engage à revendre dans les cinq ans, les frais de notaire sont alors réduits à environ 2,5% du prix de vente.
Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur suivant les propositions.
La durée de l’opération
Conformément à l’article 1660 du Code civil, la faculté de rachat n’est valable que pour une durée maximale de cinq années. Passé ce délai, la faculté de rachat est caduque.
Dans la pratique, les contrats de vente à réméré définissent une durée maximale plus courte, entre 12 et 36 mois. Le délai accordé va dépendre du projet du vendeur.
Les 5 choses à savoir pour un investisseur en réméré
L’investissement dans le réméré peut offrir un rendement attractif. Pour autant, il faut rester vigilant car des risques communs à tout investissement immobilier ou spécifiques au réméré existent. Voici nos principales recommandations pour éviter de tomber dans les pièges d’une vente à réméré.
La valeur du bien
Il est primordial de connaître la valeur réelle du bien. L’investisseur peut demander au vendeur de lui fournir une ou plusieurs estimations immobilières. En cas de doute, il peut également réaliser une expertise immobilière par un professionnel.
Depuis que le gouvernement a rendu public la base DVF (« Demandes de valeurs foncières »), tout le monde peut consulter le prix des transactions immobilières sur les cinq dernières années. Il est conseillé d’observer le prix de vente des biens similaires situés dans la même zone géographique que le projet d’investissement en réméré.
Il est également recommandé à l’investisseur de visiter le bien avant de conclure un réméré même s’il passe par les services d’un intermédiaire.
La position géographique du bien
Comme pour tout investissement, il faut savoir envisager le pire. Si le vendeur ne réussit pas à racheter le bien, l’investisseur se retrouve définitivement propriétaire d’un bien qu’il devra revendre.
Il est ainsi plus prudent d’investir dans une zone où le marché de l’immobilier est liquide et dynamique. En zone rurale, la vente du bien immobilier pourrait s’avérer très longue, ce qui réduirait fortement le rendement de l’investissement.
La situation financière des vendeurs
La vente à réméré est souvent utilisée par les vendeurs pour conserver leur patrimoine immobilier et sortir d’une situation de surendettement. Dans l’analyse d’un dossier de réméré, il est nécessaire de déterminer précisément l’endettement global du vendeur.
Pour que la vente à réméré solde l’intégralité des dettes du vendeur, l’endettement ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien. S’il reste des dettes au vendeur après la vente, il lui sera difficile de réussir à se financer pour racheter.
En revanche, si leur objectif n’est pas de racheter le bien mais plutôt d’obtenir du temps pour le revendre dans les meilleures conditions, seules les dettes hypothécaires doivent être obligatoirement soldées, et la capacité à se financer n’est plus un critère décisif.
Le projet des vendeurs
Un investissement en réméré n’est pas qu’un placement dans la pierre. C’est aussi un projet qui va aider un foyer à sortir de difficultés financières. Pour que la vente à réméré convienne à chaque partie, il faut comprendre comment le réméré peut être profitable au vendeur pour l’aider à résoudre ses problèmes financiers.
Lorsque l’objectif du vendeur est de racheter le bien, en plus de son endettement global, il faut s’assurer que sa capacité de financement sera suffisante pour souscrire un crédit. Celle-ci va notamment dépendre des revenus, du reste à vivre, de l’âge et de l’apport personnel du foyer.
Avant de conclure un investissement en réméré, il est conseillé d’échanger avec le vendeur sur ces différents points et éventuellement de se faire accompagner par un courtier.
Une étude de notaire spécialisée
Comme pour une vente immobilière classique, une étude notariale est indispensable pour rédiger le contrat de vente à réméré. Malheureusement, de nombreuses études n’instruisent que très rarement voire jamais des ventes à réméré.
Afin d’être bien conseillé, il est préférable d’être accompagné par un notaire habitué à la vente à réméré.
Mis à jour le 30 avril 2024
