Les 5 étapes de la vente à réméré
La vente à réméré permet aux propriétaires de se financer en mobilisant leur patrimoine immobilier. Ce n’est pas un prêt bancaire mais une transaction immobilière avec toutes les conséquences que cela implique.
Pour vous aider à y voir plus clair, cet article décompose le processus de la vente à réméré en cinq étapes clés.
Synthèse des 5 étapes de la vente à réméré
| Étape | Description |
|---|---|
| 1. Étude de faisabilité et analyse du dossier | Analyse approfondie de votre situation financière pour s'assurer que la vente à réméré est adaptée à votre profil. |
| 2. Offre indicative de réméré | Présentation d'une offre préliminaire basée sur l'évaluation du bien, votre besoin et vos ressources. |
| 3. Signature du contrat | Formalisation de la vente via un acte notarié qui précise les conditions de rachat et d’occupation. |
| 4. La période de réméré | Période durant laquelle vous occupez le bien et pouvez le racheter ou le revendre à tout moment. Ce délai peut aller jusqu’à 5 ans. |
| 5. Le rachat ou la revente du bien | Conclusion de la vente à réméré par le rachat du bien ou par la revente à un tiers si le rachat n'est pas réalisé. |
Étape 1 : Étude de faisabilité et analyse du dossier
Avant de prendre la décision de vendre votre bien à réméré, vous devez en comprendre son fonctionnement et ses modalités. La vente à réméré est une alternative au financement bancaire qui permet de débloquer des fonds grâce à la vente temporaire de son bien.
🚩 Le coût du réméré étant plus élevé que celui d’un prêt bancaire, cette solution ne doit être étudiée qu’après avoir essuyé un refus des banques.
Si votre situation professionnelle ne vous permet pas d’obtenir de prêt bancaire, vous pouvez prendre connaissance des solutions de vente à réméré. Pour être éligible, il faut respecter les conditions suivantes :
- Votre besoin de financement ne doit pas dépasser 60% de la valeur de votre bien.
- Le bien doit être éligible au réméré et situé dans une zone liquide susceptible d’intéresser des investisseurs.
- Si vous souhaitez conserver le bien, et non de le revendre, vous devez être en mesure de le racheter dans le délai imparti par un financement bancaire ou une rentrée d’argent.
Rapprochez-vous d’un organisme spécialisé en réméré qui vous expliquera les conditions de l’opération. Il collectera et analysera différentes informations comme la valeur de votre bien, votre endettement et vos revenus afin de valider la faisabilité du réméré.
➡️ Après un premier échange concluant avec l’organisme, vous lui transmettrez une liste de pièces pour constituer votre dossier.
Étape 2 : Offre indicative de vente à réméré
Après validation de votre dossier, l’organisme de vente à réméré présente votre profil à de potentiels acquéreurs en réméré.
Si un acheteur souhaite se positionner, une offre indicative ou simulation de réméré vous est transmise avec les chiffres clés de l’opération :
- Montant disponible : la trésorerie + la somme pour solder vos crédits hypothécaires.
- Prix de vente à réméré : il inclut le montant disponible, les frais de notaire et éventuellement des indemnités d’occupation payées d’avance.
- Indemnité d’occupation : C’est le montant mensuel à régler à l’acquéreur pour conserver la jouissance du bien. Pour vous éviter un règlement mensuel, les indemnités peuvent être payées dès le départ en les prélevant sur le prix de vente à réméré.
- Prix de rachat : c’est le montant nécessaire à débloquer pour retrouver la propriété du bien.
- Délai : c’est la durée du réméré qui peut aller jusqu’à cinq ans.
❌ Il est essentiel d’être bien conseillé dès le départ pour que le réméré n’aboutisse pas à un échec quelques mois plus tard avec l’incapacité à racheter son bien.
➡️ Si vous acceptez cette proposition, votre dossier est transmis à une étude notariale qui rédige le contrat de vente à réméré.
Étape 3 : Signature du contrat de vente à réméré
Une fois les chiffres de la simulation validés, c’est une étude de notaire qui prend le relais de la société de réméré pour instruire la transaction immobilière. Elle se charge de conseiller chaque partie, de récupérer les pièces d’urbanisme et de rédiger l’acte de vente.
La vente à réméré se concrétise par la signature d’un acte de vente par-devant notaire. Cet acte est similaire à celui d’une vente immobilière classique sauf qu’il contient deux clauses spécifiques :
- Une faculté de rachat : elle vous permet de racheter le bien à tout moment ou de le revendre et d’encaisser un complément de prix.
- Une convention d’occupation : vous pouvez rester dans le bien (ou continuer à le louer) après la signature de la vente.
✅ À l’issue de la signature, vous avez vendu votre bien à réméré sans déménager et en ayant la possibilité de le racheter ou de le revendre à tout moment.
Étape 4 : La période de réméré
La vente est signée mais vous continuez de rester dans votre bien.
💰 Quelques jours après la signature, vous recevez les fonds de la vente.
Si vous étiez en difficulté financière, cette somme vous aide à rembourser des crédits, lever un fichage bancaire ou interrompre un contentieux judiciaire avec votre créancier. Les fonds peuvent également être utilisés pour financer un projet ou acheter un nouveau bien.
En contrepartie de l’occupation, vous réglez mensuellement une indemnité d’occupation.
À noter
Si vos ressources sont insuffisantes pour régler les indemnités d’occupation, elles peuvent être prépayées. C’est-à-dire qu’elles sont prélevées (en totalité ou partiellement) sur le prix de vente par le notaire qui les versera à l’acquéreur. Dès que vous sortez du réméré, les indemnités non utilisées vous sont reversées. Cette solution vous évite de régler mensuellement une indemnité.
La durée de la convention d’occupation est identique à celle de la faculté de rachat qui ne peut excéder cinq années. Dans la pratique, on observe des durées maximales qui vont de 12 à 36 mois. Au-delà, l’opération aurait un coût excessif pour le vendeur qui mettrait trop de temps à dénouer sa situation.
➡️ La plupart du temps, l’objectif du vendeur est de sortir de cette situation transitoire d’occupant afin de pouvoir racheter ou revendre son bien le plus rapidement possible et ainsi réduire les coûts engendrés par le réméré.
Étape 5 : Le rachat ou la revente du bien
Comme expliqué précédemment, la sortie du réméré peut se faire par le rachat ou la revente du bien.
Rachat
Le but de la vente à réméré était de vous sortir d’une impasse financière et de vous aider à retrouver la confiance des banques. Dès que votre situation financière s’est assainie grâce à la vente du bien, vous êtes en mesure de démarcher les banques pour obtenir un financement.
Si l’opération de réméré a été bien analysée dès le départ, vous n’aurez pas de difficulté à racheter le bien.
✅ Le rachat n’est pas une deuxième vente mais une annulation de la vente initiale. Les frais de notaire sont ainsi réduits par rapport à une vente traditionnelle.
C’est tout l’intérêt d’utiliser l’outil juridique de la « vente avec faculté de rachat » (nouvelle appellation de la vente à réméré dans le Code civil depuis 2009).
Revente
Le réméré peut aussi avoir pour objectif d’encaisser une partie de la vente du bien avant sa vente définitive.
Après la signature du réméré, vous bénéficiez de temps pour revendre votre bien au meilleur prix. C'est vous qui déterminez les conditions de revente du bien : date de mise en vente, prix, choix de l'agence immobilière.
✅ Dès que vous avez trouvé un acquéreur, une nouvelle vente est signée et vous encaissez la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.
Mis à jour le 3 septembre 2024
