Qu’est-ce qu’une vente longue ?
L’inévitable dilemme lorsque vous souhaitez déménager est de savoir s’il est préférable d’acheter avant de vendre, ou l’inverse. Rares sont les secundo-accédants qui peuvent financer l’achat d’un nouveau logement sans la vente du précédent.
La vente longue, en retardant la signature, permet de faire coïncider la vente avec l’achat du nouveau bien. Elle offre du temps à l’acquéreur et au vendeur pour ne pas déménager dans la précipitation.
La vente longue vous permet de savoir exactement combien sera vendu votre bien, et donc de savoir le budget nécessaire pour acquérir votre nouveau bien et négocier votre crédit immobilier.
Découvrez le fonctionnement, les atouts et les inconvénients de la vente longue !
Comment se passe une vente longue ?
On parle de vente longue lorsqu’il y a un délai important entre la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis) et la signature de l’acte de vente définitif.
L’avant contrat : compromis ou promesse de vente
Pour concrétiser leur accord sur les conditions et le prix de la transaction d’un bien immobilier, l’acheteur et le vendeur signent un avant-contrat appelé compromis ou promesse unilatérale de vente. Cet avant-contrat contient toutes les modalités de la vente et laisse le temps aux parties pour lever les conditions suspensives.
S’il y a une condition suspensive de prêt, l’acheteur doit trouver un financement avant la signature de la vente définitive.
L’acte authentique de vente
À la suite de la signature de l’avant-contrat, il s’écoule un délai de trois à quatre mois au terme duquel vous signez chez le notaire l’acte définitif de vente. Entre-temps, toutes les conditions suspensives de l’avant-contrat doivent être levées et les droits de préemption purgés. Ce délai peut être raccourci si l’acquéreur achète sans financement.
Le principe de la vente longue
La vente longue consiste à allonger le délai entre la signature de l’avant-contrat et la signature définitive de l’acte authentique. On parle de vente longue pour un délai supérieur à 5 mois. La vente longue offre du temps au vendeur et à l’acheteur pour se préparer au déménagement.
La vente longue est rarement demandée par les deux parties. Elle est souvent sollicitée par l’acheteur ou le vendeur pour bénéficier de temps.
Vente longue à la demande de l’acheteur
Vous avez trouvé le bien de vos rêves mais pas encore eu le temps de vendre votre maison. Dans ce cas, vous pouvez demander au vendeur une vente longue.
Une fois le compromis ou la promesse signé, la vente longue vous offre du temps pour vendre votre maison et ainsi disposer des fonds issus de la vente lors de la signature définitive. Vous n’êtes pas contraint de vendre dans la précipitation au risquer de brader votre bien.
Vente longue à la demande du vendeur
Vous avez reçu une offre d’achat à un bon prix pour votre logement mais vous n’avez pas encore réussi à dénicher la perle rare.
Le recours à une vente longue vous donne du temps pour trouver votre futur bien immobilier. C’est également une solution pour éviter de passer par une location avant de dénicher la perle rare.
Comment faire une vente longue immobilière ?
Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est nécessaire de prévenir tous les parties de votre intention de faire une vente longue. Pensez à informer l’agent immobilier, il est le plus apte à négocier avec l’autre partie.
La future date de signature de l’acte authentique est inscrite dans le compromis ou la promesse de vente. Si vous obtenez un accord pour une vente longue, cette date sera très éloignée de celle de l’avant-contrat.
Avant-contrat : compromis ou promesse de vente
Lors d’une vente classique, la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente n’est pas obligatoire. Leur différence réside essentiellement dans l’engagement des parties. Le compromis de vente engage les deux parties alors que la promesse n’engage que le vendeur. Sous promesse, l’acheteur est libre de finaliser la vente ou non, mais en cas de désengagement, il perd son dépôt de garantie.
Dans le cas d’une vente longue, l’avant-contrat est indispensable. Il peut être signé sous seing privé (sans l’intervention d’un officier public) sauf si la signature définitive est prévue dans un délai supérieur à 18 mois. Dans ce cas, un notaire devra rédiger un acte authentique et réaliser les formalités d’enregistrement auprès du Service de la Publicité Foncière.
La seule différence entre une vente longue et une vente dite classique est l’allongement du délai entre l’avant-contrat et l’acte authentique de vente.
Comment négocier une vente longue ?
Un vendeur qui demande une vente longue risque de ne pas attirer beaucoup d’acheteurs si le délai est trop important. En effet, il retarde l’acheteur dans son déménagement. Il se coupera des acheteurs pressés, notamment ceux qui ont déjà signé un compromis pour la vente de leur bien. La vente longue va les contraindre à prendre une location et à multiplier les déménagements.
Baisse de prix en raison d’une vente longue
En raison de ces différents inconvénients, l’acheteur peut demander une prime d’immobilisation ou négocier une baisse de prix pour compenser le retard dans la prise de possession définitive du bien.
L’idéal est que la vente longue convienne aux deux parties. C’est le cas lorsque le vendeur n’a pas encore trouvé son futur logement et que l’acheteur n’a pas encore vendu son bien. À noter que vous obtiendrez plus facilement l’accord de l’autre partie si la signature intervient avant la rentrée scolaire.
Pour conclure, il est difficile d’obtenir un accord pour une vente longue supérieure à 9 mois sans dédommagements.
Les dangers de la vente longue
L’opération s’avère risquée pour le vendeur si l’acheteur a signé la promesse ou le compromis avec une condition suspensive de financement. En cas de refus de prêt de l’acheteur, le vendeur est contraint de remettre le bien en vente après plusieurs mois d’attente. Cela peut fait perdre beaucoup de temps au vendeur et ralentir considérablement le délai de vente.
De plus, si le vendeur s’est engagé dans un avant-contrat sans condition suspensive en comptant financer sa nouvelle acquisition par la vente du bien, il risque de perdre son dépôt de garantie et de se retrouver dans de grandes difficultés.
Il est indispensable de se renseigner sur la capacité d’emprunt de votre acheteur avant de vous engager dans un avant-contrat. L’agent immobilier pourra vous renseigner. Vous pouvez également demander une attestation de financement à l’acquéreur.
Quelles alternatives à la vente longue ?
Il n’est pas toujours évident de réaliser une vente longue car il faut trouver un acquéreur qui accepte ce délai entre l’avant-contrat (compromis ou promesse) et la signature de l’acte (la « réitération » de la vente par acte authentique).
Voici 2 alternatives à la vente longue :
Le prêt relais
Le prêt relais bancaire est une alternative à la vente longue pour des acheteurs qui n’ont pas encore vendu leur bien. Il vous permet de recevoir jusqu’à 70% de la valeur de votre bien actuel. Grâce à ce prêt, vous pouvez financer votre nouvelle acquisition et bénéficier d’une durée de 1 à 2 ans pour vendre votre ancien logement. Le remboursement du prêt se fait par la vente du bien.
Le prêt relais a un coût non négligeable et les critères d’octroi des banques sont assez stricts. Il est difficile à obtenir pour les personnes âgées, les entrepreneurs, les salariés sans CDI, etc.
La vente avec complément de prix
Une autre solution consiste à réaliser une vente avec complément de prix de son bien immobilier.
Celle-ci se déroule en 2 étapes :- Vous vendez votre bien à un investisseur pour obtenir rapidement de la trésorerie (jusqu’à 60% de la valeur du bien) tout en continuant y vivre (ou à le louer).
- Lorsque que vous êtes prêt à quitter le bien, vous trouvez un acquéreur pour encaisser le complément de prix.
L’avantage de la vente avec complément de prix est qu’elle n’est pas conditionnée à vos revenus ou votre âge et qu’elle est rapide à mettre en place (entre 1 et 2 mois en général). En revanche, son coût sera plus important qu’une vente longue ou qu’un prêt relais.
Mis à jour le 19 novembre 2024
