Comment fonctionne le recouvrement des charges impayées en copropriété ?

Chaque copropriétaire est redevable de frais que l’on appelle plus communément charges de copropriété. Lorsqu’un copropriétaire est débiteur, c’est-à-dire qu’il ne paye pas ses charges de copropriété, le syndic de copropriété doit procéder au recouvrement des impayés.

Dans certains cas, si la procédure de recouvrement échoue, le syndicat des copropriétaires peut voter la saisie immobilière de l’appartement du copropriétaire débiteur. On fait le point sur cette notion dans cet article.

Mieux comprendre le fonctionnement de la copropriété

Le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires

Les copropriétaires, qui forment le syndicat des copropriétaires, ne sont pas directement responsables de la gestion administrative et financière de la copropriété ni de la bonne tenue de l’immeuble. En effet, un syndic de copropriété est nommé par les copropriétaires dans chaque copropriété pour assurer ces missions.

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, il existe plusieurs modèles de gestion de la copropriété :

• Le syndic professionnel : les copropriétaires paient des honoraires et des frais annexes à une société externe pour qu’elle gère la copropriété. Pour pouvoir exercer la profession de syndic, le syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui prend la qualité de syndic. Le syndic bénévole peut être rémunéré pour sa mission après approbation en assemblée générale des copropriétaires ;
• Le syndic coopératif : dans ce dernier modèle, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Toutefois, en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété, ce qui permet une gestion plus sereine, plus transparente et plus efficace de l’immeuble.

Lorsque la copropriété n’est pas gérée en syndic coopératif, le conseil syndical assiste le syndic professionnel ou bénévole dans ses tâches. Il contrôle aussi la bonne exécution de ses missions. Cependant, les copropriétaires peuvent renoncer à la constitution d’un conseil syndical par un vote à la double majorité en assemblée générale.

Afin de prendre des décisions pour la copropriété, le syndic convoque chaque année une assemblée générale où tous les copropriétaires se réunissent pour établir le budget prévisionnel, approuver les comptes, renouveler les contrats fournisseurs, décider des travaux à venir ou encore changer pour un nouveau syndic de copropriété. En effet, les copropriétaires peuvent changer de syndic à chaque fin de mandat. Pour ce faire, un vote à la majorité absolue est toutefois nécessaire.

Les charges de copropriété : les frais de fonctionnement de l’immeuble

Tous les copropriétaires sont redevables de charges de copropriété à la hauteur de leur quote-part des parties communes. Concrètement, chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Ces derniers permettent de calculer le montant de charges dû par chaque copropriétaire.

Il existe deux types de charges de copropriété : les charges courantes et les charges exceptionnelles. Nous vous expliquons leurs différences ci-dessous.

Les charges courantes

Les charges courantes comprennent les frais d’administration de la copropriété et d’entretien de l’immeuble. Pour rappel, c’est le budget prévisionnel de la copropriété qui définit le montant des charges courantes. Il est préparé chaque année par le syndic de copropriété et le conseil syndical, puis voté en assemblée générale à la majorité absolue.

Les charges courantes se distinguent en deux catégories de dépenses :

• Les charges générales : ce sont les honoraires et les frais annexes du syndic professionnel ou la rémunération du syndic bénévole, les frais de maintenance et de propreté de l’immeuble et les petits travaux de rénovation (remise en état de l’escalier par exemple) ;
• Les charges spéciales : ce sont les frais de maintenance de la chaudière collective ou de l’ascenseur. Contrairement aux charges générales, seuls les copropriétaires qui utilisent ces équipements sont redevables des charges afférentes. Par exemple, un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée ne sera pas redevable des frais de maintenance de l’ascenseur.

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles comprennent les frais de gros entretien de l’immeuble, c’est-à-dire les travaux de la copropriété. Contrairement aux charges courantes, ces dépenses ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. En effet, les travaux d’entretien et d’amélioration sont ponctuellement votés en assemblée générale.

Les charges exceptionnelles correspondent aux travaux suivants :

• Le ravalement de façade ;
• Le remplacement du revêtement de sol des parties communes ;
• Les travaux de rénovation énergétique ;
• Le remplacement de la chaudière ;
• Etc.

Recouvrement des impayés : de la procédure amiable à la saisie immobilière d’un bien en copropriété

Il arrive que certains copropriétaires ne puissent pas payer leurs charges de copropriété. Le syndic est alors chargé de recouvrer les impayés de la copropriété, et si besoin, d’engager une ou plusieurs actions en justice pour récupérer la somme due. Voyons ensemble les différentes procédures qui existent.

Étape n°1 : Le recouvrement à l’amiable

Dans un premier temps, le syndic de copropriété peut proposer au copropriétaire débiteur un recouvrement à l’amiable. Il s’agit de :

• Relancer le copropriétaire par une lettre simple lui indiquant de payer ses charges de copropriété ;
• Proposer un délai supplémentaire de paiement ou un échéancier de paiement pour permettre au copropriétaire de régler ses charges de copropriété sur plusieurs mois.

Même si la procédure amiable est conseillée, le syndic n’est pas obligé de l’appliquer et peut directement envoyer une mise en demeure de payer au copropriétaire débiteur.

Étape n°2 : La mise en demeure et l’injonction de payer

La mise en demeure est une lettre recommandée avec accusé de réception qui indique au copropriétaire débiteur de régler ces charges de copropriété. Une fois réceptionnée, le copropriétaire possède 30 jours pour procéder au paiement de ses dettes. La mise en demeure est envoyée soit par le syndic de copropriété, soit par un avocat.

Par la suite, si le copropriétaire n’a toujours pas réglé ses charges de copropriété, le syndic peut demander une injonction de payer auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À compter de l’injonction de payer, aussi appelée “commandement de payer”, le copropriétaire dispose d’un délai de 30 jours suivant réception pour payer ses charges. Passé ce délai, l’injonction équivaut à un jugement du tribunal judiciaire et le syndic peut faire appel à un huissier de justice pour entamer une procédure de saisie mobilière puis immobilière.

La saisie mobilière et immobilière

Comme vu précédemment, le syndic et un huissier de justice peuvent entamer une procédure de saisie mobilière afin de recouvrer l’ensemble des dettes du copropriétaire débiteur : saisie bancaire, saisie sur loyer, saisie sur salaire, saisie sur voiture, etc.

En dernier recours, le syndic de copropriété peut demander auprès du tribunal judiciaire une procédure de saisie immobilière contre le copropriétaire débiteur. Au préalable, le syndic de copropriété doit d’abord obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires par un vote à la majorité absolue en assemblée générale. Si le juge accepte la demande du syndic, le copropriétaire débiteur recevra de la part d’un huissier de justice un commandement de saisie immobilière.

Entre un et trois mois après l’obtention du commandement, le copropriétaire est jugé lors d’une audience d'orientation. C’est à ce moment que le juge va statuer sur la vente du bien immobilier et décider :

• Soit la vente forcée : cela signifie que le bien sera vendu aux enchères sous 2 à 4 mois. Il est alors interdit pour le copropriétaire de vendre lui-même son bien immobilier ;
• Soit la vente amiable : dans ce cas, le copropriétaire possède 4 mois pour vendre son bien immobilier. En l’absence de démarche de la part du copropriétaire, le juge fixera une date de vente aux enchères pour le bien.

Que peut faire un copropriétaire pour éviter la saisie mobilière et immobilière ?

Nous conseillons aux copropriétaires de prendre des initiatives avant que leurs dettes augmentent et que le syndic saisisse le tribunal judiciaire pour demander une saisie. Si un copropriétaire rencontre des difficultés ponctuelles pour rembourser ses charges de copropriété, il peut :

• Faire appel à une association ou à un avocat spécialisé. En effet, ils accompagnent les copropriétaires dans leurs démarches afin de trouver une solution à l’amiable avec le syndic de copropriété ;
• Demander à sa banque un report d'échéance ou un rachat de crédit. Une fois les charges de copropriété payées, la banque pourra régulariser la situation du copropriétaire ;
• Demander un prêt à la consommation. La situation financière du copropriétaire doit cependant être stable pour pouvoir obtenir ce type de prêt et régler les mensualités associées.

Si les dettes commencent à s’accumuler et que le copropriétaire ne peut plus s’acquitter de ses charges de copropriété, il existe d’autres solutions telles que :

• Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France de son département. Si le dossier est accepté, les crédits bancaires et les dettes seront gelées pendant 2 ans. Attention, une fois le dossier validé, le demandeur du dossier sera interdit de prêt bancaire, voire confisqué de ses moyens de paiement ;
• La vente de son appartement. En effet, il est préférable de vendre soi-même son logement plutôt que de passer par la vente forcée. Le copropriétaire débiteur peut alors faire appel à une agence immobilière classique ou en ligne.